案外人执行异议之诉：虚构以房抵债（循环转账）不能排除执行

案号	源素材未披露案号
来源	最高人民法院 2025 年 7 月 23 日随法释〔2025〕10 号发布的「涉财产权保护执行异议之诉典型案例」之六（律法网收录发布稿全文）；《中国民事强制执行程序研究报告》案例 4；《民事执行全流程法律梳理》案例 4
争点类别	C · 拒执罪与规避执行
核验状态	待核验（案号未披露；审理法院名称发布稿未列明，源素材标「待核实」）

事实

执行法院于 2021 年 12 月 27 日查封涉案房屋。查封前一日，被执行人与案外人以「民间借贷」为由起诉，并于当日调解确认 82 万元债务；随后双方签订《房屋抵顶协议》。案外人据此主张已以房抵债、对房屋享有足以排除强制执行的权益。

法院入户调查发现：被执行人及其配偶仍居住在该房屋内，物业费、水电费由被执行人缴纳。法院依职权调取银行流水后发现：借款后第 3 日即转回 85 万元（循环转账）；借条上所写的收款卡号，系转账后挂失新开的卡号。

法院怎么判

法院认定：案外人在查封前未实际占有房屋，对长期未办理过户不能作出合理说明，以物抵债的真实性存疑，判决继续执行；同时启动审判监督程序，并将涉嫌犯罪线索移送公安机关刑事立案（被执行人与案外人已被批准逮捕）。

规范依据：法释〔2025〕10 号第 15 条（以物抵债的审查要件）、第 21 条（虚假诉讼妨碍执行的法律责任）。

待核验

本页事实与要旨据最高人民法院发布稿的转述整理。案号未披露，发布稿亦未列明审理法院名称，源素材「待核实清单」把法院名称列为待核实。引用前请回发布稿原文核对。

对实务的影响

对债权人：遇到「以房抵债 + 案外人异议」，攻击点集中在三处——债权是否真实、抵债意思是否真实、抵债价款是否合理。本案最有说服力的证据是资金回流：借款刚到位就转回、金额还高于借款，付款假象不攻自破。占有与费用负担同样是硬指标：查封前谁住在里面、谁缴物业水电，比一纸抵债协议更能说明问题。

对案外人：真实的以房抵债，要经得起占有、付款、过户三方面的检验。长期不过户又无法说明原因的，仅凭调解书和抵债协议，未必能排除执行；用循环转账「补」付款痕迹，反而会留下刑事风险。

法释〔2025〕10 号对抵债金额「与实际价值基本相当」的要求，与案例索引中其他保全、异议类案例可以对照阅读。

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本文为程序梳理，不构成针对具体案件的法律意见。详见免责声明。